老牌房企及董事长遭深圳证监局出具警示函

自公司出现上市 30 年来的首次亏损之后，深圳市中洲投资控股股份有限公司（以下简称 “中洲控股”）可谓是 “坏消息” 接连不断。

9 月 9 日晚间，中洲控股发布公告称，公司于近日收到中国证券监督管理委员会深圳监管局（以下简称 “深圳证监局”）出具的《深圳证监局关于对深圳市中洲投资控股股份有限公司采取责令改正措施的决定》以及《深圳证监局关于对贾帅、叶晓东采取出具警示函措施的决定》。同时，公司控股股东深圳中洲集团有限公司（以下简称 “中洲集团”）也收到了深圳证监局出具的《深圳证监局关于对深圳中洲集团有限公司采取出具警示函措施的决定》。

依据公告内容，中洲控股存在以下违规行为：

其一，信息披露不规范。公司在进行存货减值测试时，成本分摊方式发生了变化，这构成了会计估计变更，但公司却未履行信息披露义务；同时，公司也未及时披露控股股东股份冻结延期事项。

其二，存货跌价测试不审慎。公司部分项目的存货预计售价未综合考虑房地产市场变化情况、项目去化、竞品价格等因素的影响。

其三，公司治理不规范。公司部分 “三会” 会议记录不完整且会议管理不到位，内幕知情人登记管理制度未及时修订且执行不到位，关联人名单登记也不完整。

除了对中洲控股进行警示之外，深圳证监局还特别提及了公司董事长、总经理贾帅以及财务总监、董事会秘书叶晓东。公告显示，贾帅、叶晓东对上述问题负有主要责任。根据相关规定，深圳证监局决定对贾帅、叶晓东分别采取出具警示函的监管措施。

针对警示函的内容以及公司的后续计划，中国房地产报记者致电中洲控股的投资者电话，工作人员表示，公司及相关责任主体在收到警示函后，高度重视相关问题，并将严格按照深圳证监局的监管要求进行整改。本次行政监管措施不会影响公司正常的经营管理活动。

9 月 10 日，截至收盘，中洲控股股价下跌 2.98%，报 3.58 元，总市值为 23.8 亿元。

这并非中洲控股今年首次受到监管机构的关注。

4 月 24 日，中洲控股发布了 2023 年年度报告。报告显示，2023 年中洲控股实现营业收入 76.21 亿元，同比上升 7.59%；归属母公司净利润为 - 18.45 亿元，同比下降 2412.74%；扣除非经常性损益后归属母公司净利润为 - 18.64 亿元，同比下降 6564.38%。

这是中洲控股自 1994 年上市以来首次出现年报亏损，而且亏损金额足以抵消其此前近 5 年来的归属母公司净利润之和。数据显示，中洲控股 2018 年至 2022 年的归属母公司净利润合计约为 18.01 亿元。

5 月 22 日，深交所向中洲控股发布年报问询函，要求其说明营业收入增加的同时净利润却大幅下降等问题的原因。

6 月中旬，中洲控股回复称，房地产销售采用预售模式，营业收入与实际销售情况存在一定的时间差。2023 年度结转收入的部分项目主要是在 2021 年至 2022 年期间进行预售，并于该年度竣工达到约定交付条件进而结转收入，金额有所增加。公司 2023 年开发预售的部分房地产项目销售价格不及预期，售价下降明显。公司根据各项目所处的市场环境，按照企业会计准则的要求对存在减值迹象的存货项目计提了存货跌价准备 22.18 亿元，增长约 961.24%。综合上述因素，公司 2023 年度营业收入较上年增加 5.38 亿元，增长 7.59%；净利润大幅下降 19.25 亿元，同比下降 2412.74%。

在公司经营活动现金流与净利润变动情况方面，中洲控股表示，基于房地产行业的特点，公司本年度结转收入的部分项目系 2021 年至 2022 年期间进行预售，当时所处的市场环境较报告期略好，售价较 2023 年度高，因此对毛利率做出了明显贡献。而在 2023 年度，由于房地产行业销售情况继续下滑，部分项目销售价格下降明显，以价换量的结果导致报告期内因存货出现明显减值迹象，计提存货跌价准备 22.18 亿元。因此，2023 年度公司净利润大幅下跌至 - 18.45 亿元。

公司 2023 年经营活动现金流入实际较上年同期减少约 3.85 亿元，因为当年销售不及预期，预售资金回流减少，为保证公司正常经营，公司放缓工程进度，相应减少了房地产开发支出的现金流出，使经营活动现金流出较上年减少约 7.6 亿元。综合来看，经营活动产生的现金净流入较上年增加 3.7 亿元，同比增加 38.12%。

中洲控股在相关回复中还透露，截至 2024 年一季度末，公司一年内到期的有息负债金额为 23.78 亿元，可用货币资金为 15.79 亿元，资产负债率为 81.88%；公司流动性指标较弱，未来一年仍存在一定的偿债压力。

中洲控股的前身是创立于 1984 年的深圳市长城投资控股股份有限公司（以下简称 “深长城”），于 1994 年进行股份制改造后成为上市公司。1993 年，潮汕商人黄光苗创立了房地产开发企业中洲集团，并于 2013 年通过深长城实现了 A 股曲线上市。迄今为止，中洲集团持有中洲控股 52.63% 的股份，中洲控股是中洲集团唯一的地产上市平台。

在很长一段时间里，黄光苗的命运与中洲控股紧密相连，而他的扩张雄心也深深地影响着中洲控股。数据显示，中洲控股在 2016 年至 2018 年的新增土地储备分别为 20.73 万平方米、98.78 万平方米和 24.49 万平方米，拿地面积的增长幅度基本与中洲控股的存货增速相对应。2017 年，中洲控股曾在一个月内横扫全国 5 个城市，涉及香港、佛山、惠州、无锡以及重庆，拿地气势磅礴，一时之间被业内誉为 “拿地大王”。

值得注意的是，自 2016 年销售额突破百亿大关之后，中洲控股的业绩规模一直没有更大的突破。2016 年至 2019 年，中洲控股的销售金额分别为 105.3 亿元、144.91 亿元、131.72 亿元和 155.21 亿元。按照中指研究院的统计口径，2023 年中洲控股实现销售额 116.9 亿元，仅位居行业第 106 位。

早期大量拿地也导致中洲控股存货高企，或许陷入了 “消化不良” 的困境。中国房地产报记者查阅中洲控股近 5 年的年报数据发现，其 “增收不增利” 的趋势十分明显。

2019 年至 2023 年，中洲控股营业总收入分别为 72.13 亿元、107 亿元、86.76 亿元、70.83 亿元以及 76.21 亿元，而同期的归属母公司净利润则分别为 7.87 亿元、2.81 亿元、2.06 亿元、0.80 亿元以及 - 18.45 亿元，呈现出连年下滑的状态。

进入 2024 年，这种情况似乎变得更加严重。

8 月 29 日，中洲控股发布 2024 年半年报，报告期内，公司实现营业收入约 23.43 亿元，同比下降 35.74%；归属母公司净利润亏损 4.15 亿元，同比下降 2009.35%。对于营业收入的下滑，中洲控股表示，主要是本期房地产收入结算规模较上年同期减少。

具体来看，在中洲控股的营业收入构成中，房地产、酒店和施工行业的营业收入都出现了不同幅度的下滑。其中，房地产占营业收入的比重高达 87.45%，但也是降幅最为严重的，同比减少 39.12%。

值得一提的是，中洲控股报告期内资产减值损失达 4.41 亿元。其中，对存货的账面价值进行减值，计提了 4.29 亿元的存货跌价损失；对合同取得成本的账面价值进行减值，计提了 1203.25 万元的减值损失。

在业绩持续下滑的同时，一些负面消息也总是围绕着中洲控股。

2018 年 4 月，作为中洲控股实际控制人的黄光苗因泄密重组消息，卷入了皇庭集团郑小燕内幕交易事件；2019 年 4 月，黄光苗的哥哥黄光亮因未按规定披露上市公司信息被深圳证监局出具《行政处罚决定书》。

此后，黄光苗行事愈发低调，逐渐将中洲控股交由职业经理人打理，自己则退居幕后。

据了解，中洲控股现任董事长贾帅是财务出身。曾任成都中信城市建设有限公司财务总监、副总经理；2009 年 1 月至 2015 年 12 月，任中洲集团财务总监；2015 年 12 月至 2016 年 12 月，任中洲集团副总裁兼财务总监；2016 年 12 月起任中洲集团总裁；2014 年 3 月起兼任中洲控股董事；2024 年 5 月，任中洲控股非独立董事、董事长、总裁。

此次中洲控股及董事长被深圳证监局出具警示函，也让公司的发展之路再次蒙上了一层阴影。